前言：當前，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的防控工作正處于關鍵時期，全國上下眾志成城，同心同德，各行各業(yè)都在本職崗位上為打贏這場阻擊戰(zhàn)全力以赴。作為中國最早設立的國際仲裁機構，貿仲在積極應對防疫工作的同時，專門設立“共克時艱，玉汝于成——抗擊疫情法律風險防范專欄”，歡迎和鼓勵各行業(yè)仲裁員、專家發(fā)揮專業(yè)所長，積極研究，提前謀劃，為各行各業(yè)抵御疫情法律風險、有序復工復產(chǎn)獻計獻策。我們希望將專欄辦成一個重大疫情公共衛(wèi)生事件下各方共享法律觀點的公益性平臺，共同為推動疫情防控和復工復產(chǎn)貢獻法治的力量。

本平臺為法律專業(yè)人士交流平臺，相關主張不代表貿仲觀點。

提示：本文5165字，閱讀時間約10分鐘。

【摘要】在抗擊“新冠肺炎”阻擊戰(zhàn)的過程中，物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控方面發(fā)揮了非常重要的作用，但也因相關法律法規(guī)的不完善，權責體系的不明晰，保障體系的不健全，造成物業(yè)服務企業(yè)履責缺少法律依據(jù)及權利來源，履責的權利邊界模糊，履責缺少法律法規(guī)、政策層面保障，引發(fā)了一系列法律問題。本文擬從物業(yè)服務企業(yè)的視角，通過物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控履責過程中相關法律問題的探討，引發(fā)國家及社會層面對于物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控過程中法律地位的思考。

【關鍵詞】 物業(yè)服務企業(yè) 法律地位 履責 權利邊界 保障體系 行業(yè)定位

伴隨著2020年的到來，一場突如其來的“新冠肺炎”疫情打破了人們原有的生活，對社會經(jīng)濟的各方面均產(chǎn)生了重大的影響。國家層面舉全國之力打響全方位的疫情阻擊戰(zhàn)，在這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭中，一個特殊的社會主體——物業(yè)服務企業(yè)以前所未有的姿態(tài)展現(xiàn)在世人面前，成為這場戰(zhàn)役中的“逆行者”。筆者所在企業(yè)為集團公司所屬位居百強的物業(yè)服務集團，旗下20余家分公司遍布大江南北，員工總人數(shù)近3000人。疫情發(fā)生后，集團公司統(tǒng)一部署，各分公司奮戰(zhàn)在抗擊疫情第一線。在這一過程中，疫情中心區(qū)的武漢分公司、宜昌分公司等多家分公司面臨口罩、手套、消毒液等防控物資短缺的困難；一線員工在人員短缺的情況下超負荷工作，成為堅守在社區(qū)的第一道防線。盡管集團公司千方百計采購防控物資支援各分公司，但仍難以滿足需要；盡管總部出臺政策，給予一線員工疫情防控期間補貼，但仍無法緩解超負荷運轉的事實。在疫情防控過程中，因物業(yè)服務企業(yè)的法律地位不明確，權利義務沒有準確的界定，造成物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控中面臨各方面的困難和問題，同時承擔著相當大的法律風險，引發(fā)了筆者對于疫情防控中物業(yè)服務企業(yè)法律地位的思考。

物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主形成的是平等主體之間的物業(yè)服務合同法律關系，物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定承擔了所管轄區(qū)域的秩序維護、衛(wèi)生清潔、維修維護、客戶服務等相關職責。但在“新冠肺炎”這樣的國家突發(fā)公共衛(wèi)生事件中，物業(yè)服務企業(yè)應當承擔何種職責及義務，物業(yè)服務合同一般無相應的約定。而相關法律法規(guī)對于物業(yè)服務企業(yè)應當承擔配合疫情防控的責任無明確的規(guī)定。

從社會責任角度來說，作為物業(yè)服務企業(yè)，應按照政府相關部門要求，做好疫情防御工作，并積極協(xié)助政府進行疫情防控相關工作的開展。但由于相關法律法規(guī)并未對物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控方面的權利、義務、責任作出明確規(guī)定，缺少對物業(yè)服務企業(yè)責任內容規(guī)范的實施細則，使得物業(yè)服務企業(yè)普遍缺少對疫情防控責任及義務的具體認知，而基于疫情防控的需要，政府部門對物業(yè)服務企業(yè)卻提出了更高的要求，已大大超出通常物業(yè)服務的內容和范疇，甚至承擔起協(xié)助政府部門落實防控措施的職責。在相關法律法規(guī)未明確物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控過程中法定責任和義務的情況下，物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行政府部門的一系列要求和落實相關措施，無疑會出現(xiàn)理解偏差，以及所謂的“執(zhí)行不力”的情形。因此也出現(xiàn)了部分物業(yè)服務企業(yè)因在疫情防控中責任落實不到位受到政府部門處罰的情形。

如2020年1月30日，湖北省宜昌市夷陵區(qū)“新冠肺炎”防控指揮部查處了一起物業(yè)服務企業(yè)不配合疫情防治工作的案件，因某小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)場留守一名保安及一名保潔工作人員，無人接收及處理相關疫情信息。轄區(qū)居委會通知該公司主要負責人參加疫情防治工作會議，該公司安排保安參會，對疫情防控工作要求未落實。公安部門根據(jù)《中華人民共和國治安處罰法》第五十條第一款的規(guī)定，以其拒不執(zhí)行人民政府在緊急狀態(tài)情況下依法發(fā)布的決定、命令為由，對該公司主要負責人嚴某給予行政拘留的處罰［1］。

再如山東德州樂陵房管中心疫情防控督導巡查小組于2020年2月14日發(fā)布公告，因部分物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行人員登記及測量體溫等防控措施不到位，對相關物業(yè)服務企業(yè)作出退出物業(yè)服務市場、三年內禁止參與物業(yè)服務招投標等嚴厲處罰［2］。

黑龍江省住建廳也于2020年2月11日印發(fā)《關于疫情防控期間對居住小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)12項失責行為予以懲戒的公告》，明文要求對人員登記、測溫、公共區(qū)域消毒、垃圾清運等防控措施執(zhí)行不到位的將采取媒體公開曝光、聯(lián)合相關部門依法依規(guī)處罰、降低信用等級、清除物業(yè)市場等措施予以懲戒［3］。

因疫情防控需要，各地方政府對物業(yè)服務企業(yè)提出了前所未有的嚴格要求，但這些要求以及對物業(yè)服務企業(yè)的行政處罰是否有相應的法律依據(jù)值得思考。從國家法律層面，可以依據(jù)的有《中華人民共和國傳染病防治法》《中華人民共和國突發(fā)事件應對法》，但這兩部法律對社會主體普遍適用，并未明確具體地規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的法定義務和責任。雖然在疫情期間，每一個單位及個人均有義務和責任對政府部門的相關要求和工作予以配合，但作為居民小區(qū)及寫字樓、商業(yè)物業(yè)等的管理單位，物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控當中的作用和責任要明顯高于一般社會主體。僅依據(jù)普遍適用的原則性法律規(guī)定確定物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控中的責任，不利于在疫情防控中物業(yè)服務企業(yè)權責的準確界定。而僅僅依據(jù)法律的原則性規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)進行較為嚴厲的行政處罰似乎也有失偏頗。

因此，從長遠來看，后續(xù)應從國家法律法規(guī)層面總結處置突發(fā)公共衛(wèi)生事件的經(jīng)驗，制定應對重大衛(wèi)生公共事件的法律法規(guī)，特別要明確物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控中的法律地位，明確法定權利和義務，同時明確物業(yè)服務企業(yè)怠于履行疫情防控工作等法定義務的責任。

疫情期間，很多物業(yè)服務企業(yè)為響應國家號召，亦或根據(jù)相關政府部門要求，對所管轄的區(qū)域采取較為嚴格的管控措施，如對小區(qū)進行封閉式管理、人員和車輛進出登記及測試體溫、配合政府部門對確診業(yè)主實施隔離、禁止隔離期業(yè)主外出等。但由于物業(yè)服務企業(yè)實施這些措施缺少明確的法律依據(jù)及明確的授權，使得物業(yè)服務企業(yè)在采取防控措施的過程中遇到阻礙，甚至引發(fā)與業(yè)主之間的沖突和矛盾。

如疫情發(fā)生后，北京、杭州、西安、寧波、南京、蘇州等多個城市的居民小區(qū)，相繼出現(xiàn)了以防范疫情為由，對無論是否來自疫區(qū)、身體是否健康的租客一律禁入、勸返的事件。這一情況多是當?shù)鼐游瘯虼逦瘯鶕?jù)疫情防控需要自行制定的措施，所在物業(yè)服務企業(yè)為配合執(zhí)行。但由于居委會和村委會是居民和村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，不是政府派出機構，因此其作出相應措施缺少法律依據(jù)。根據(jù)《傳染病防治法》第42條規(guī)定：“傳染病暴發(fā)、流行時，縣級以上地方人民政府應當立即組織力量，按照預防、控制預案進行防治，切斷傳染病的傳播途徑，必要時，報經(jīng)上一級人民政府決定，可以采取下列緊急措施并予以公告：（五）封閉可能造成傳染病擴散的場所?！备鶕?jù)該規(guī)定可知，法律對行使封鎖場所的權力予以規(guī)制，決定主體上必須是縣級以上地方人民政府，而非居委會或村委會［4］。
但實際我們看到的卻是，當?shù)赜袡嗟恼块T并未采取封鎖小區(qū)的措施，但居委會出臺相關措施，而物業(yè)服務企業(yè)按照居委會的要求執(zhí)行這一措施，與租戶間產(chǎn)生了矛盾和沖突。物業(yè)服務企業(yè)目的是為了落實居委會的要求，但卻成為這一措施產(chǎn)生負面結果的承擔者。

疫情防控中產(chǎn)生的此類問題，一方面根源于疫情防控期間作為政府派出機構的街道辦事處與居委會之間的法律關系不明確，居委會與物業(yè)服務企業(yè)之間的法律關系不明確，權責界定不清晰，物業(yè)服務企業(yè)采取管控措施缺少明確授權。另一方面由于物業(yè)服務企業(yè)與政府部門之間無隸屬關系，無法有效獲悉國家層面及地方政府層面的具體管控措施要求，執(zhí)行過程中，難免會導致防控不當或防控過當?shù)那闆r產(chǎn)生。

筆者認為，國家層面應出臺應對重大衛(wèi)生公共事件的法律法規(guī)，對于重大衛(wèi)生公共事件發(fā)生時政府派出機構街道辦事處與居委會、居委會與物業(yè)服務企業(yè)之間的法律關系予以界定，疫情等重大衛(wèi)生公共事件發(fā)生時，明確街道辦事處與居委會、物業(yè)服務企業(yè)之間的行政法律關系，建立基層自上而下的三級架構，方可保證國家層面的相關規(guī)定、政策、措施能夠全方位、不走樣、高效率地予以貫徹落實，同時能夠避免物業(yè)服務企業(yè)作為企業(yè)組織在疫情風險防控過程中自身所面臨的法律風險。

“新冠肺炎”疫情發(fā)生后，物業(yè)服務企業(yè)作為“逆行者”，站在疫情防控第一線，承擔了大量超出通常物業(yè)服務內容的工作：如增加門崗，人員出入測量體溫、登記，公共區(qū)域的消毒，為隔離住戶提供生活協(xié)助，為居民提供免費送快遞等服務。但與政府部門、醫(yī)療機構及公安部門不同的是，物業(yè)服務企業(yè)當同樣面臨口罩、消毒用品、防護用品等防控物資緊缺問題時，以及由于交通管制，物業(yè)服務人員大量短缺，無法滿足服務及防控需要的問題時，無法借助國家及地方政府的行政力量。對于這些問題，物業(yè)服務企業(yè)僅能依靠街道辦事處、居委會、物業(yè)行業(yè)協(xié)會乃至于居民自發(fā)捐贈的防護物資。但即便此種情況下，出于為業(yè)主服務的考慮，很多物業(yè)服務企業(yè)仍然額外提供了免費送快遞上門、為居家隔離業(yè)主送菜等服務。此外，對于物業(yè)服務企業(yè)一線員工履職的“高風險性”，國家及政府層面缺少精神方面關懷及輿論導向支持。部分物業(yè)服務企業(yè)雖然內部出臺員工福利政策，為一線員工發(fā)放疫情期間津貼及提供免費工作餐，但對于物業(yè)服務這一微利行業(yè)來說，無疑增加了較大的成本。雖然一些媒體及物業(yè)行業(yè)協(xié)會也對物業(yè)服務企業(yè)在疫情阻擊戰(zhàn)中的無畏及奉獻精神予以宣傳，但仍然缺少國家層面及政府層面對這一行業(yè)的關注及關懷。

2020年1月31日，北京市政府發(fā)布關于新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控期間企業(yè)靈活安排工作的通知，明確提出：物業(yè)行業(yè)與超市賣場、食品生產(chǎn)和供應、物流配送等行業(yè)為群眾生活必需行業(yè)，但與其他同類群眾生活必需行業(yè)不同，物業(yè)服務企業(yè)的利潤僅來源于業(yè)主交納的物業(yè)費，而現(xiàn)階段我們國家普遍的問題是，自與開發(fā)商簽署《前期物業(yè)服務合同》時起，物業(yè)服務費便以合同形式予以約定，且普遍費用標準不高，在此后的服務過程中，物業(yè)服務費提高的難度非常大，可能性非常小，且存在收費難的問題，大部分物業(yè)服務企業(yè)均通過提供增值服務、開展多種經(jīng)營等途徑維持物業(yè)服務企業(yè)的運營。疫情發(fā)生后，物業(yè)服務企業(yè)因疫情防控需要，產(chǎn)生了大量人員、物資成本的支出，而僅依靠物業(yè)服務企業(yè)的微利，承擔這些成本給企業(yè)帶來了較大的負擔。

因此，筆者認為，應當從法律法規(guī)層面，明確在重大公共衛(wèi)生事件中物業(yè)服務企業(yè)的法律地位，明確法定權利及義務，同時明確對物資、人員等的保障措施，將物業(yè)服務企業(yè)納入疫情處置的法律保障體系，在疫情應急處理過程中，享有接受國家相關部門統(tǒng)一物資保障、人員保障的權利，才能充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)在社區(qū)、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等場所疫情防控的重要作用。

疫情之后，物業(yè)服務企業(yè)在重大公共衛(wèi)生事件中的法律地位有待進一步明確，同時物業(yè)服務行業(yè)在社會生活中的定位值得人們進一步思考，國家層面更應從國家及社會治理層面考量物業(yè)服務行業(yè)在社區(qū)管理中的定位和作用。在“新冠肺炎”疫情全民阻擊戰(zhàn)的過程中，這一行業(yè)甘當“逆行者”，雖無明確法定義務，但“守土有責”；雖無強制執(zhí)法權，但“守土盡責”；雖防控過程中面臨物資短缺及部分不理解業(yè)主的非議，但“守土擔責”。

未來國家法律體系的完善過程中，特別涉及重大公共衛(wèi)生事件及社會生活的相關法律法規(guī)的建立、完善的過程中，如能夠明確物業(yè)服務企業(yè)的法律地位、法定權利、義務、責任及納入相應的法律保障體系，相信這一行業(yè)必將在與人們生活休戚相關的領域發(fā)揮更大的作用。

注釋：

1、《新型冠狀病毒肺炎疫情期間物業(yè)服務企業(yè)相關法律問題與解決思路》錦天成律師事務所   宋安成；

2、《德州又有多家物業(yè)受處罰：退出市場、三年內禁止參與招標》騰訊網(wǎng)  騰訊德州觀察員；

3、《疫情防控期間，物業(yè)公司若有這12項失責失職行為，將被追責、被懲戒！》 黑龍江住房和城鄉(xiāng)建設信息網(wǎng)

4、《疫情之下，居委會或社區(qū)物業(yè)擅自阻止返京人員進入社區(qū)，合法嗎？》郝亞寧

王彤，中國國際經(jīng)濟貿易仲裁委員會仲裁員，1990年畢業(yè)于中國政法大學，武漢大學法律碩士研究生、北大光華管理學院EMBA，高級風險管理師，中國人力資源開發(fā)研究會風險管理分會顧問專家。北京企業(yè)風控研究會理事。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委會會副主任委員。從事市區(qū)兩級法院審判工作10余年，2007年進入企業(yè)集團從事法務風控管理工作。熟悉房地產(chǎn)全鏈條法律工作，在投融資、收并購、商品房銷售、建設工程、招投標、商業(yè)地產(chǎn)管理、物業(yè)管理、公司法人治理、上市公司合規(guī)、國資管理、資產(chǎn)處置方面擁有豐富的法務實操經(jīng)驗。 

馬東姣，東北林業(yè)大學法學碩士，北大資源物業(yè)集團法務部總經(jīng)理。從事物業(yè)行業(yè)法務工作十余年，在物業(yè)服務、商業(yè)物業(yè)租賃等方面具有較為豐富的法務實操經(jīng)驗。