前言：當前，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情的防控工作正處于關鍵時期，全國上下眾志成城，同心同德，各行各業(yè)都在本職崗位上為打贏這場阻擊戰(zhàn)全力以赴。作為中國最早設立的國際仲裁機構，貿(mào)仲在積極應對防疫工作的同時，專門設立“共克時艱，玉汝于成---抗擊疫情法律風險防范專欄”，歡迎和鼓勵各行業(yè)仲裁員、專家發(fā)揮專業(yè)所長，積極研究，提前謀劃，為各行各業(yè)抵御疫情法律風險、有序復工復產(chǎn)獻計獻策。我們希望將專欄辦成一個重大疫情公共衛(wèi)生事件下各方共享法律觀點的公益性平臺，共同為推動疫情防控和復工復產(chǎn)貢獻法治的力量。
本平臺為法律專業(yè)人士交流平臺，相關主張不代表貿(mào)仲觀點。
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本次新冠狀肺炎疫情（以下簡稱“本次疫情”或“疫情”）被世界衛(wèi)生組織界定為“國際關注的突發(fā)公共衛(wèi)生事件”，我國多個省市先后啟動重大突發(fā)衛(wèi)生公共事件I級響應。為保障公眾生命健康，政府采取了相應疫情應急防控措施并不斷升級。延遲復工、交通管制等防控限制措施對各行各業(yè)都產(chǎn)生了重大影響，包括當下的房地產(chǎn)行業(yè)。鑒此，我們根據(jù)疫情對房地產(chǎn)領域合同履行的影響，結合日常工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的部分問題，提出意見建議，以供參考。
1.因疫情及應急管控措施對《國有建設用地使用權出讓合同》項下的土地出讓人與受讓人在合同履行上的影響
（1）土地出讓人與受讓人在疫情發(fā)生前簽訂《土地成交確認書》，約定的土地出讓合同簽訂時間在疫情持續(xù)期間的，簽約時間能否順延？
成交確認書經(jīng)掛牌出讓程序后簽署，是土地行政主管部門代表國有土地所有權人確定國有土地使用權受讓人的行為，主流觀點認為屬于平等主體間權利義務的約定，屬于民事行為。雙方合意鎖定成交事項，約定一定期限內(nèi)簽訂正式合同。成交確認書中對當事人名稱、標的、價款、履行期限、違約責任等均有約定，已具備合同的有效要件（預約），對雙方當事人具有約束力。
確因受疫情及應急管控措施影響，土地出讓當事人客觀上無法準時簽約的，雙方均有權以不可抗力為由通知對方并要求合理順延合同簽約時間至疫情警報解除后客觀上能夠簽約之時，且無需承擔違約責任。建議土地出讓人與受讓人雙方及時溝通，重新協(xié)商合適的簽約時間。
（2）如合同約定土地出讓金支付時間在疫情持續(xù)期間內(nèi)的，能否順延付款？
土地出讓金的支付屬于金錢債務，原則上不構成履行不能。鑒于目前線上轉(zhuǎn)賬支付技術成熟，且疫情期間央行針對大額支付也采取了相對便利并放開的政策，原則上受讓人不得當然地以疫情及管控措施導致支付不能為由，要求順延付款，應預先做好資金籌集并按約及時付款。
如果客觀上由于受讓人的相關財務人員無法復工或者須線下柜臺操作但銀行網(wǎng)點未能復工等而無法辦理的，受讓人應及時向相關部門發(fā)出書面通知（包括發(fā)函、電話等）并留存證據(jù)，并取得逾期付款的責任豁免及諒解。此外，還應實時關注當?shù)貒?、銀監(jiān)等部門出臺的相關公告通知（展期及恢復通知等）并征詢相關事項。一旦條件成就，即時支付土地出讓金。
（3）受疫情及應急管控措施影響，出讓人無法按約交付宗地的處理
如果土地出讓合同的交地時間在本次疫情期間，且出讓人確實受此次疫情及相關管控措施的影響而構成交地障礙的，出讓人有權以不可抗力為由主張順延交付日期。此外，鑒于《國有建設用地使用權出讓合同（示范文本）》第37條規(guī)定：“受讓人按本合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經(jīng)支付的國有建設用地使用權出讓價款的‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失?！笔茏屓擞龅酱祟惽闆r時應首先審核自身的土地出讓金的支付義務是否已按約履行及是否存在免責事由，否則出讓人系行使先履行抗辯權而非受疫情不可抗力影響而拒絕交地，且受讓人將承擔遲延付款的違約責任。
受讓人在審核自身土地出讓金支付義務完成的前提下，以書面形式核實出讓人宗地交付的義務能否履行。出讓人如需延期也以書面通知等形式通知受讓人并說明具體的情況事由及后續(xù)工作。
2.疫情對房產(chǎn)交付的影響
在本次疫情發(fā)生前簽訂商品房買賣合同的，應當根據(jù)疫情的發(fā)生及持續(xù)影響，因地制宜，進行具體分析。核心的判斷標準是本次疫情對開發(fā)商按期交房是否構成實質(zhì)上的履行障礙。
如項目客觀上已經(jīng)竣工驗收合格并具備交付條件，合同約定的交房時間在各地政府部門通知的延遲復工期限內(nèi)的，則開發(fā)商有權相應順延交房日期。如果約定交房時間在延遲復工期限之內(nèi)或之后，受疫情影響確實導致項目停工等不具備按期交付條件的（因果關系），開發(fā)商可主張因不可抗力影響合同實質(zhì)履行，免除部分或全部責任，并順延交房日期。如果既定交房時間在延遲復工期限后，且已具備交房條件的，開發(fā)商可向購房人發(fā)出《交付通知書》并應告知購房人，因疫情影響或政府管控等，保留房屋交付時間調(diào)整并順延的權利。如果約定交付時間在疫情發(fā)生之前并已經(jīng)構成遲延交房的，開發(fā)商應承擔違約后的擴大風險，不能免責。
建議：（1）按照商品房買賣合同的要求，開發(fā)商及時向業(yè)主發(fā)出書面（包括短信、微信、郵件等電子形式）通知不可抗力的事件及可能的影響；（2）對于系受疫情及管控的實質(zhì)影響而無法按約交房的，應書面通知購房人延期交付的情況，并附上部分證明材料；（3）及時搜集、固定有效證據(jù)，包括但不限于政府行政部門頒布的遲延復工、關閉售樓處等實體場所的通知文件，案場工地封閉的視頻及照片，施工單位向開發(fā)商發(fā)送的停工報告，勞務人員因疫情管控無法到崗、主材受交通管制等無法到位進場等材料
3.疫情對房產(chǎn)過戶辦證的影響
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條第1款規(guī)定，因買賣申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。《商品房銷售管理辦法》第34條亦規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送屬地的房地產(chǎn)行政主管部門。由此明確了開發(fā)商在辦理不動產(chǎn)權屬移轉(zhuǎn)登記中所負義務的性質(zhì)及界限。房產(chǎn)最終過戶需要雙方協(xié)同配合。本次疫情的持續(xù)及防控措施，是否對開發(fā)商履行過戶義務構成了實質(zhì)性障礙（一時不能履行），是決定開發(fā)商能否順延辦證期限的標準。
如果客觀上已達到過戶辦證的條件，因疫情導致行政主管部門現(xiàn)場窗口延遲復工而無法受理，又無法通過網(wǎng)上遠程辦理手續(xù)的情況下，開發(fā)商可以不可抗力免責事由，待行政主管部門恢復正常辦公后及時辦妥。
建議：（1）開發(fā)商就疫情可能造成遲延過戶辦證的事宜書面通知買受人并附上必要的證明材料；（2）收集并固定相關行政主管部門遲延復工的證據(jù)，如沒有確切的書面通知僅僅是現(xiàn)實操作口徑，則留存電話等遠程在線預約預審的相應證據(jù)，向相應部門發(fā)送征詢報告，以固定開發(fā)商方面已經(jīng)最大程度地履行辦證義務、防止損失擴大的證據(jù)。
4.商業(yè)地產(chǎn)中，承租人是否有權要求減免疫情期間的租金
地產(chǎn)租賃合同是出租人將地產(chǎn)交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本次疫情系不可抗力，但其本身并不當然對租賃合同產(chǎn)生影響。出租人的給付義務在于交付并持續(xù)提供租賃物的使用；承租人的給付義務主要是支付租金。本次疫情難稱直接對上述兩項主要義務構成障礙。但政府部門為了控制疫情的迫切需要，采取了如遲延辦公場所復工、封樓嚴管、設立圍擋等一系列管控措施，對租賃物的正常使用產(chǎn)生了重大影響。上述行政命令構成不可抗力，實質(zhì)上影響了租賃合同的履行。承租人可以主張受該不可抗力影響而無法履行租賃合同，要求減免停業(yè)期間的租金。司法實務中多數(shù)認為構成不可抗力或者可基于公平原則合理分攤損失，分攤比例上有法院支持由雙方當事人對半承擔：如在廣西高院（2007）桂民四終字第1號案中，承租人主張受“非典”疫情影響導致其承租的酒店停業(yè)，起訴請求免除“非典”期間全部租金，法院認為，出租人已減半收取“非典”期間的租金且免除派駐人員的全部工資，體現(xiàn)了公平合理的原則。該措施合理分擔了“非典”疫情對承租人經(jīng)營帶來的不利影響，體現(xiàn)了公平原則；相反，如果免除“非典”期間全部租金，實質(zhì)是讓出租人承擔全部不利后果，反而有失公平，故判決駁回承租人的訴訟請求。
建議：（1）當疫情對租賃合同的履行產(chǎn)生重大影響時，承租雙方充分協(xié)商，通過租金相應減免政策或者租期的相應順延等方式，共克時艱；（2）出租人對承租人的減租申請予以審核、回應，并參照各行業(yè)協(xié)會提出的倡議及指導，根據(jù)地產(chǎn)業(yè)態(tài)性質(zhì)、行業(yè)領域、受影響程度等因素進行綜合考量。
作者簡介：
陳鑫范，浙江西湖律師事務所執(zhí)行主任。杭州市律師協(xié)會建設工程專業(yè)委員會副主任，中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會建設工程爭議評審專家。常設中國建設工程法律論壇“菁成計劃”一期學員，常設中國建設工程法律論壇第八、第十工作組成員、浙江大學“律界菁英”建設工程法律實務培訓班特邀講師。專著《工程總承包法律應用實務》，合著《最高人民法院建設工程施工合同司法解釋（二）實務操作與案例精解》（中國法制出版社）。
楊唐全，上海漢盛律師事務所高級合伙人，事務所建房委執(zhí)行主任，上海市律師協(xié)會建設工程與基礎設施業(yè)務研究委員會委員。法學及工程管理碩士、一級建造師、英國皇家特許建造師。常設中國建設工程法律論壇“菁成計劃”一期學員，常設中國建設工程法律論壇觀察委員會委員，常設中國建設工程法律論壇第八、第十工作組成員。2019 ENR／建筑時報最值得推薦的中國工程法律60位專業(yè)律師、仲裁員、浦東新區(qū)“特邀律師調(diào)解員”。專著《最高人民法院建設工程施工合同糾紛司法解釋（二）圖解二十五講》（法律出版社）。
王琦，浙江金道（寧波）律師事務所高級合伙人，寧波市律師協(xié)會建筑與房地產(chǎn)專業(yè)委員會副秘書長，寧波仲裁委員會仲裁員，鄞州區(qū)優(yōu)秀青年律師。華東政法大學民商法碩士。常設中國建設工程法律論壇“菁成計劃”一期學員，常設中國建設法律論壇第八工作組、第十一工作組成員。成功參與并辦理了多起復雜、疑難的建筑與房地產(chǎn)糾紛案件，能夠為建筑房地產(chǎn)企業(yè)提供全過程及專項法律服務。合著《最高人民法院建設工程施工合同司法解釋（二）實務操作與案例精解》（中國法制出版社）。
